Zuletzt aktualisiert: 18. März 2026
Wenn du den Cashflow einer Immobilie berechnen willst, reicht die Miete allein nicht. Du musst laufende Kosten, Rücklagen, Instandhaltung und idealerweise auch Leerstand berücksichtigen. Erst dann bekommst du eine Kennzahl, die der monatlichen Realität näher kommt.
Der einfache Cashflow einer vermieteten Immobilie ist die Monatskaltmiete minus laufende monatliche Kosten. Für eine realistischere Bewertung solltest du zusätzlich Rücklagen, Instandhaltung und einen Leerstandspuffer abziehen.
Ein positiver Cashflow ist nützlich, aber nur eine von mehreren Deal-Kennzahlen. Finanzierung und Steuern fehlen in der einfachen Formel noch.
Was bedeutet Cashflow bei einer vermieteten Immobilie?
Cashflow beschreibt, was dir nach den regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie monatlich übrig bleibt. Für Investoren ist das eine besonders direkte Kennzahl, weil sie nah am Alltag liegt. Während die Mietrendite eher das Verhältnis von Preis und Ertrag zeigt, sagt dir der Cashflow eher, ob dein Objekt monatlich Luft hat oder permanent Mittel bindet.
Viele Anleger betrachten Cashflow deshalb als emotionale Kernkennzahl: Fühlt sich der Deal tragfähig an oder nicht? Trotzdem darfst du die Kennzahl nicht isoliert lesen. Ein positiver Cashflow kann bei einem überteuerten Objekt trotzdem vorkommen. Umgekehrt kann ein Deal mit leicht negativem Cashflow strategisch sinnvoll sein. Cashflow ist also wichtig, aber niemals die ganze Wahrheit.
Wie lautet die Formel für den Cashflow?
Einfacher Cashflow
Monatskaltmiete - laufende monatliche KostenDas ist die schlanke Formel für den ersten Deal-Filter.
Praktischere Näherung
Monatskaltmiete - laufende Kosten - Rücklage - LeerstandsverlustSo kommst du näher an die tatsächliche monatliche Belastbarkeit des Deals heran.
Welche Kosten solltest du beim Cashflow nicht vergessen?
- Nicht umlagefähige Betriebskosten und Verwaltung
- Rücklage und Instandhaltung
- Leerstand oder Mietausfall als Sicherheitsabschlag
- Je nach Modell später auch Finanzierung und Steuern
Gerade Rücklagen und Instandhaltung werden oft schöngerechnet. Wenn du diese Positionen ignorierst, wird aus einem scheinbar starken Cashflow schnell nur ein theoretischer Wert. Für den Einstieg darf deine Formel einfach sein, sie sollte aber nicht unrealistisch werden.
Beispiel: Cashflow einer Immobilie berechnen
Eine Wohnung bringt 980 € Monatskaltmiete. Laufende Kosten liegen bei 210 €, Rücklage und Instandhaltung bei 120 € pro Monat. Dazu setzt du 3 % Leerstand an. Der einfache Cashflow wirkt zuerst komfortabel, der realistischere Cashflow fällt aber deutlich niedriger aus.
Einordnung: Genau dieser Unterschied entscheidet in der Praxis darüber, ob ein Deal robust ist oder nur auf dem Papier gesund aussieht.
Wie hängt Cashflow mit Mietrendite zusammen?
Mietrendite und Cashflow betrachten dasselbe Objekt aus zwei unterschiedlichen Blickwinkeln. Die Rendite ist stärker eine Preis-Ertrags-Kennzahl. Cashflow ist stärker eine Monats-Kennzahl. Ein guter Deal für Kapitalanlage braucht in der Regel beides: eine vernünftige Ertragsperspektive und eine realistische monatliche Tragfähigkeit. Darum ist der Cashflow-Rechner besonders wertvoll in Kombination mit dem Mietrendite-Rechner.
Welche nächsten Schritte sind nach dem Cashflow-Check sinnvoll?
Wenn dein Objekt einen vernünftigen Cashflow zeigt, solltest du als Nächstes den Immobilienrechner für Kapitalanlage oder direkt die vollständige Deal-Prüfung in useimmo nutzen. Dort kannst du Finanzierung, Steuern, Szenarien und Annahmen ergänzen. Für einen reinen Kennzahlenvergleich hilft zusätzlich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis.
Häufige Fragen zum Cashflow berechnen
Ist ein positiver Cashflow immer gut?
Nicht automatisch. Lage, Kaufpreisniveau, Finanzierung und Risiko bleiben trotzdem entscheidend.
Was ist der häufigste Fehler beim Cashflow?
Rücklagen, Instandhaltung und Leerstand zu ignorieren oder viel zu niedrig anzusetzen.
Wenn der Cashflow solide aussieht, prüfe den Deal tiefer
Starte kostenlos in useimmo und ergänze Finanzierung, Steuern, Szenarien und Annahmen für eine echte Kaufentscheidung.