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Cashflow bei Vermietung berechnen: Rechner und Praxis-Check
Zuletzt aktualisiert: 18. März 2026
Der Cashflow zeigt dir, ob eine vermietete Immobilie monatlich wirklich trägt. Dieser Rechner hilft dir beim ersten Realitätscheck mit Miete, laufenden Kosten, Rücklage und Leerstand. Für Finanzierung und vollständige Szenarien geht es danach in useimmo weiter.
- Einfacher Monats-Cashflow auf einen Blick
- Leerstand und Rücklagen als realistischere Näherung
- Mit Beispiel, Formel, Fehlerblock und CTA zur App
Wichtig: Ein positiver Cashflow allein macht noch keinen guten Deal. Er ist aber eine der direktesten Kennzahlen für die monatliche Tragfähigkeit.
Cashflow-Rechner
Monatlich trägt oder nicht?
Gib Miete, laufende Kosten, Rücklage und Leerstand ein, um eine realistischere Näherung zu bekommen.
Cashflow vor Rücklage
0 €
Angepasster Cashflow
0 €
Jährlich
0 €
Hinweis: Finanzierung, Tilgung, Steuern und Exit fehlen hier noch bewusst. Dieser Rechner ist der erste Praxisschritt, nicht die komplette Kaufentscheidung.
Cashflow bedeutet im Immobilienkontext, was dir nach Mieteinnahmen und laufenden Kosten übrig bleibt. Für Vermietungsdeals ist das eine der direktesten Kennzahlen, weil sie die monatliche Realität näher beschreibt als eine bloße Rendite-Zahl.
Ein positiver Cashflow kann beruhigend sein, ein negativer Cashflow muss aber nicht automatisch schlecht sein. Erst die Gesamtlogik des Deals entscheidet.
Diese Seite ist Teil unseres Immobilienrechner-Hubs für Kapitalanlage.
Wenn du mehrere Investment-Signale zusammen prüfen willst, starte mit dem Immobilienrechner für Kapitalanlage.
Formel
Die einfache Cashflow-Formel für Vermietung
Einfacher Monats-Cashflow
Monatskaltmiete - laufende monatliche KostenDas ist die einfachste Variante und gut für den ersten Filter von Objekten.
Angepasster Cashflow
Monatskaltmiete - laufende Kosten - Rücklage - LeerstandsverlustDiese Sicht ist näher an der Praxis, weil sie typische Reibungsverluste berücksichtigt.
Weitere Silo-Links
Diese Seiten ergänzen den Cashflow-Check
Wenn du den Monatsüberschuss zusätzlich mit Brutto- und Netto-Rendite verbinden willst.
Wenn du den Deal erst einmal auf realistische Erwerbskosten stellen möchtest.
Wenn du die Formel, die Kostenblöcke und die Einordnung ausführlicher verstehen willst.
Was gehört rein?
Vier Bestandteile, die im Cashflow nicht fehlen dürfen
Mieteinnahmen
Die Monatskaltmiete ist der Startpunkt. Nicht Wunschmiete, sondern ein realistischer Marktwert.
Laufende Kosten
Nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung und ähnliche Positionen drücken den monatlichen Überschuss direkt.
Rücklage
Wer Instandhaltung ignoriert, rechnet sich viele Vermietungsdeals zu positiv.
Leerstand
Selbst wenige Prozent Leerstand machen bei enger Kalkulation schnell einen Unterschied. Für einen realistischen Cashflow sollte dieser Puffer zumindest grob enthalten sein.
Beispiel
Warum ein Cashflow auf dem Papier oft zu schön aussieht
980 € Monatskaltmiete minus 210 € laufende Kosten ergibt zuerst 770 € Cashflow. Wenn du aber 120 € Rücklage und 3 % Leerstand berücksichtigst, sinkt der angepasste Cashflow deutlich.
Einordnung: Genau deshalb hilft die einfache Formel für den Start, aber nicht für die endgültige Kaufentscheidung. Der Unterschied zwischen „brutto positiv“ und „realistisch tragfähig“ ist im Alltag entscheidend.
FAQ
Häufige Fragen zum Cashflow bei Vermietung
Was ist ein guter Cashflow?
Eine einzelne Zahl reicht nicht. Ein positiver Cashflow ist grundsätzlich angenehm, aber Lage, Finanzierung, Risiko und Strategie entscheiden mit.
Welche Kosten werden beim Cashflow oft vergessen?
Rücklagen, Instandhaltung, Leerstand und nicht umlagefähige Kosten werden besonders häufig zu niedrig angesetzt oder komplett vergessen.
Reicht Cashflow zur Kaufentscheidung?
Nein. Cashflow ist wichtig, aber ohne Finanzierung, Steuern, Kaufpreisniveau und Exit bleibt das Bild unvollständig.
Warum kann Cashflow trotz guter Rendite schwach sein?
Weil Rendite und Cashflow unterschiedliche Perspektiven zeigen. Ein Deal kann rechnerisch attraktiv wirken, monatlich aber zu wenig Luft haben.
Was ist der nächste Schritt nach dem Schnellcheck?
Wenn der Cashflow interessant aussieht, solltest du den Deal in useimmo vollständig durchrechnen und dort Finanzierung, Steuern und Szenarien ergänzen.
Nächster Schritt
Wenn der monatliche Überschuss spannend aussieht, prüfe den Rest des Deals
Starte kostenlos in useimmo und verbinde Cashflow mit Rendite, Finanzierung, Steuern und Szenarien, statt nur auf einen Monatswert zu schauen.