Zuletzt aktualisiert: 18. März 2026
Wenn du Mietrendite berechnen willst, brauchst du vor allem Kaufpreis, Kaufnebenkosten und die Jahreskaltmiete. Für die Praxis solltest du nicht nur die Brutto-Mietrendite kennen, sondern auch die Netto-Mietrendite und die Grenzen dieser Kennzahl verstehen.
Die einfache Formel lautet: Jahreskaltmiete geteilt durch den gesamten Kaufaufwand mal 100. Für eine realistischere Mietrendite musst du zusätzlich nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und Instandhaltung berücksichtigen.
Als erster Filter ist die Mietrendite sehr nützlich. Für die endgültige Kaufentscheidung reicht sie allein aber nicht aus.
Was bedeutet Mietrendite bei einer Kapitalanlage?
Die Mietrendite beschreibt, wie stark die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufaufwand einer Immobilie stehen. Sie ist deshalb eine der beliebtesten Kennzahlen für Vermietungsobjekte, weil sie sehr schnell zeigt, ob ein Angebot eher teuer oder eher attraktiv wirkt. Gerade in der Anfangsphase einer Deal-Prüfung brauchst du eine einfache Kennzahl, mit der du viele Inserate filtern kannst. Genau dafür ist die Mietrendite geeignet.
Wichtig ist aber, dass du zwischen Brutto- und Netto-Mietrendite unterscheidest. Die Bruttomietrendite ist schneller zu berechnen, lässt aber mehrere Kostenblöcke außen vor. Die Netto-Mietrendite ist aufwendiger, liefert dafür aber eine realistischere Einordnung. In der Praxis solltest du beide Sichtweisen kennen, damit du nicht schon beim ersten Excel-Check zu optimistisch wirst.
Welche Formel brauchst du, um Mietrendite zu berechnen?
Brutto-Mietrendite
Jahreskaltmiete / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100Diese Formel eignet sich für den schnellen Marktvergleich und als erster Filter.
Netto-Mietrendite
(Jahreskaltmiete - jährliche nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100Diese Sicht ist realistischer, weil sie typische laufende Kosten abzieht.
Welche Werte musst du für die Mietrendite eingeben?
- Kaufpreis der Immobilie
- Monatskaltmiete beziehungsweise Jahreskaltmiete
- Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler
- Bei der Netto-Sicht zusätzlich nicht umlagefähige Kosten, Rücklage und Instandhaltung
Viele Einsteiger rechnen zunächst nur Kaufpreis und Miete. Genau dort entstehen aber die typischen Fehler. Wer Kaufnebenkosten ignoriert, überschätzt die Rendite sofort. Wer laufende Kosten ignoriert, bekommt eine Zahl, die im Alltag zu positiv ist. Deshalb solltest du die Kennzahl zwar schlank halten, aber nicht künstlich schönrechnen.
Beispiel: Mietrendite richtig berechnen
Ein Objekt kostet 220.000 €. Die Monatskaltmiete liegt bei 980 €, also 11.760 € pro Jahr. Mit 10 % Kaufnebenkosten steigt der Gesamtaufwand auf 242.000 €. Die Bruttomietrendite liegt damit bei rund 4,9 %.
Wenn du zusätzlich 2.400 € jährliche nicht umlagefähige Kosten ansetzt, sinkt die Netto-Mietrendite spürbar. Genau dieser Unterschied zeigt, warum ein reiner Brutto-Blick nicht ausreicht.
Einordnung: Ein sauberer erster Wert ist hilfreich, aber die eigentliche Stärke entsteht erst, wenn du Rendite zusammen mit Kosten, Cashflow und Finanzierung liest.
Welche Fehler passieren beim Berechnen der Mietrendite am häufigsten?
- Kaufnebenkosten werden nicht eingerechnet.
- Die Brutto-Mietrendite wird mit der echten Nettorendite verwechselt.
- Rücklagen und Instandhaltung werden zu niedrig angesetzt.
- Die Kennzahl wird isoliert betrachtet, ohne Cashflow oder Finanzierung zu prüfen.
- Eine gute Rendite wird mit einem guten Gesamt-Deal gleichgesetzt.
Welche Rechner und Seiten helfen dir danach weiter?
Wenn du die Mietrendite berechnet hast, solltest du als Nächstes den Mietrendite-Rechner für den direkten Schnellcheck nutzen. Danach lohnt sich der Cashflow-Rechner, weil eine gute Rendite nicht automatisch einen starken Monatsüberschuss bedeutet. Für den Gesamtüberblick über Rendite, Kosten und einfache Einordnung ist der Immobilienrechner für Kapitalanlage der beste Einstiegspunkt.
Häufige Fragen zum Mietrendite berechnen
Reicht die Brutto-Mietrendite für eine Kaufentscheidung?
Nein. Sie ist ein guter Start, blendet aber laufende Kosten, Finanzierung, Steuern und Risiken aus.
Welche Kosten sollte ich für die Netto-Mietrendite ansetzen?
Mindestens nicht umlagefähige Kosten, Rücklage und Instandhaltung. Je nach Objekt kann auch Leerstand relevant sein.
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